Васильчук Сергей Петрович (serg70p) wrote,
Васильчук Сергей Петрович
serg70p

К вопросу об адекватности цен на недвижимость



ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В РОССИИ И США

ЖИЗНЬ В АНГЛИИ: КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС

СВЕТЛОЕ НАСТОЯЩЕЕ И БУДУЩЕЕ ИПОТЕЧНЫХ ПУЗЫРЕЙ ИСПАНИИ

ПОЧЕМУ ДЕВЕЛОПЕРЫ НИКАК НЕ МОГУТ ОБОЙТИСЬ БЕЗ ДОЛЬЩИКОВ?

Оригинал взят у spydell в К вопросу об адекватности цен на недвижимость
Пусть 1 кв.метр стоит 6 тыс долл. Допустим, человек купил квартиру и решил сдавать неиспользуемое жилье в аренду. Площадь 50 метров. Вопрос. При какой цене аренды сделка имеет смысл?

6 * 50 = 300 тыс. Такую сумму в топ 5 российских банков можно положить на три года под 8-9% годовых в рублях с ежемесячной капитализацией процентов. Безрисковый и не облагаемый налогом доход с депозита составит от 745 тыс руб в год или 62 тыс руб в месяц.

Сдавая квартиру в аренду, то необходимо сделать минимальный первоначальный ремонт и меблировку. На 50 метров это около 30 тыс баксов. Так же принимать во внимание риски с невыплатами по аренде (полными или частичными), возможную потерю арендатора, трудозатраты по взысканию аренды, потенциальный риск с неплатежами по налогам от аренды (в случае серого договора), множество других факторов. Т.е. разумная премия к безрисковой депозитной ставке около 4 процентных пунктов.

А это значит, учитывая 8% по депозитам, доходность от аренды должна быть около 12% годовых. Учитывая затраты на квартиру и ремонт, то разумная отдача от инвестиций около 100 тыс руб в месяц. Минимальная граница 68 тыс руб при условии работы на благотворительность. Вопрос. Можно ли сдавать 50 метров в Москве за 70-100 тыс руб в месяц. Нет, максимум не более 40 тыс.

При текущей конъюнктуре, это предполагает по меньшей мере двукратный разрыв фактической цены на кв.метр от адекватной с точки зрения отдачи на капитал.

Надо принять во внимание налог на имущество + расходы на обслуживание квартиры. Если коммунальные платежи будет платить арендатор, то налоги собственник. Действующие с 2002 в Москве ставки налога на имущество физических лиц варьируются от 0,1 до 0,5% инвентаризационной стоимости. В случае данной квартиры 0.5%.

Правда эта модель не учитывает прирост рыночной стоимости недвижимости через 3 года. В текущих реалиях, 100% рост цены на квартиру через 3 года от текущей высокой базы невозможен.

Т.е. это показывает, что инвестиционная привлекательность покупки квартиры в Москве отсутствует в принципе. Положив сумму в 10 млн рублей в банк на 3 года под 8% с ежемесячной капитализацией. Через 3 года прирост капитала составит 27%, эффективная ставка 9% годовых. Без рисков, без просрочек платежей, без налогов.

Квартира в своей основе неликвид. Купив сейчас 50 метров по 6 тыс за 300 штук. Можно ли будет продать в 2015 за 390 штук? Издержки на работу с покупателями, риелторов, оформление документов, налоги и прочее. Сдавать в аренду безумие, т.к. имеет смысл лишь при 100 тыс в месяц. 40 тыс - работа себе в убыток.

по различным расчетам, перекупленность рынка (пузырь) по меньшей мере двукратная. Адекватная цена не более 4 тыс за квадрат (верхняя граница). При таких депозитных и облигационных ставках и уровне инфляции. Разумная цена с точки зрения покупательской способности относительно уровня доходов и доступности ипотеки составляет не более 2 тыс за квадрат.

Вывод: цены в Москве абсолютно безумны и не соответствуют реальной покупательской способности, что компенсируется лишь наращиванием кредитования и долговым рабством (пожизненным). Можете сказать спасибо банде озверевших чиновников. Если не ошибаюсь, в структуре цены на недвижимость, в Москве самая высокая доля, так называемой коррупционной составляющей, когда разрешительные документы стоят порой больше, чем все материалы и работа вместе взятые.

-------------

Оригинал взят у d_shagardin в QEternity. Трилогия. Часть 2. QE3

LSAP3 или сужение спрэда между ставками на первичном и вторичном ипотечном рынке США

Главным триггером сентябрьскому запуску программы LSAP3 (или QE3) со стороны ФРС стали расходящиеся спрэды между ставками на первичном и вторичном ипотечном рынке США. Рассмотрим данный вопрос подробнее, так как программа LSAP3 только-только набирает обороты и продлится согласно заявлению Бернанке до того момента, пока уровень безработицы в США не опустится ниже 6,5%. Несмотря на то, что сектор недвижимости формирует чуть более 2% ВВП США, восстановление данного сегмента экономики, наиболее сильно пострадавшего от кризиса 2008 г., является крайне важным для экономики (рост welfare рядового американца, новые рабочие места, повышение качества залогового обеспечения и т.д.).  


Деятельность участников финансирования недвижимости в США происходит на двух принципиально различных рынках ипотечных кредитов. Процесс предоставления кредитными институтами ипотечных кредитов на приобретение жилья заемщиками, когда гарантией возврата кредита является залог приобретаемой недвижимости, и обслуживание выданных кредитов (сбор платежей) происходят на “первичном” рынке. На “вторичном” рынке ипотечных кредитов происходит продажа кредитором выданных им ипотечных кредитов инвесторам, а также перепродажа этих кредитов между инвесторами. 

9

•   Покупатели пула ипотечных закладных (федеральные агентства) привлекают фондирование у инвесторов, продавая им ипотечные пулы (MBS);

•   Ипотечный кредитор (банк) привлекает средства на вторичном рынке;

•   Заемщик (физ.лицо) привлекает фондирование у ипотечного кредитора (банка).

На представленном ниже графике черная линия представляет собой уровень процентных ставок на первичном рынке по 30-летней ипотеке от Bankrate.com (30-year average fixed-rate mortgage rate), голубая линия – уровень ставок на вторичном ипотечном рынке (30-year current coupon mortgage rate). Розовая линия представляет собой спрэд между ставками на первичном и вторичном рынке (primary-secondary mortgage spread), который широко используется для оценки состояния ипотечного рынка США. Расширяющийся спрэд говорит нам о том, что сегодня получатели ипотечных кредитов в США не получают выгоду от низких ставок в полной мере. Понятно, что широкий спрэд в ставках выгоден в первую очередь ипотечным банкам. Фед взялся эту проблему решать.
10

До середины 2007 г. спрэд между ставками на первичном и вторичном рынке ипотеки США держался возле нулевых отметок. Далее по мере нарастания проблем в жилищном секторе разница в ставках начала расширяться, и в конце 2008 г. американский ипотечный сабпрайм “пузырь” лопнул и primary-secondary mortgage spread к середине декабря составил уже  160 б.п. В тот момент, как уже известно, Фед объявил о первой программе выкупа активов (LSAP1), в т.ч. MBS в объеме $500 млрд.

Важно отметить, что все последующие программы LSAP и MEP запускались во времена значительного расширения данного спрэда. Программа LSAP3, запущенная в 13 сентября 2012 г. и предполагающая ежемесячный выкуп MBS в размере $40 млрд., была начата за неделю до расширения спрэда до максимального исторического значения в 173,1 б.п. Хотя активная скупка MBS, как видно графике, началась за две недели до официального объявления о запуске программы.    

Расширение спрэда объяснялось неуверенностью банков в том, что политика низких процентных ставок продлится в течение достаточно продолжительно периода времени. Еще одна причина расхождения ставок заключалась в существенном сокращении присутствия на ипотечном рынке Bank of America и Citigroup, которые ранее резко сократили свои ипотечные подразделения.

Тем не менее с сентября 2012 г. на вторичный рынок американской ипотеки вышел "безлимитный" покупатель в лице Федрезерва, вся “боевая”мощь которого теперь будет направлена на сужение этого спрэда.

Через выкуп MBS (пулы ипотечных кредитов) ФРС будет решать проблему рефинансирования длинных ипотечных денег для федеральных агентств (Фанни и Фредди), а через выкуп долгосрочных трежериз регулятор продолжит давить на длинный конец кривой доходности, что должно найти свое отражение в падении доходности 20-30-летних гособлигаций, на которые ориентируются ипотечные ставки (процент по ипотечному кредиту в США, как правило, является плавающим).  

11



N.B. Все чаще можно слышать разговоры о том, что каждое последующее QE оказывает все меньшее "позитивное" влияние на фондовый рынок…  А может вы просто не туда вбиваетесь?

Влияние Twist и QE3  на динамику стоимости акции американских домостроителей и компаний, занимающихся производством и реализацией товаров для дома…


12
Источник: Bloomberg



Tags: Недвига, Пиндостан, Россия, СТАТ
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 0 comments